Le décret n°87-712, publié le 18 août 1987, a profondément marqué le droit immobilier français. Ce texte, issu d'une volonté politique d'équilibrer les droits et obligations des propriétaires et des locataires, a introduit des changements significatifs concernant les obligations des propriétaires, la gestion locative et la sécurité des bâtiments.
Impact du décret n°87-712 sur les propriétaires immobiliers
Nouvelles obligations d'entretien et de sécurité
Le décret n°87-712 a renforcé les obligations des propriétaires en matière d'entretien et de sécurité des bâtiments, s'appliquant à tous les bâtiments, qu'ils soient destinés à la location ou à l'habitation personnelle. Depuis sa publication, les propriétaires sont tenus de réaliser des diagnostics techniques, tels que le diagnostic de performance énergétique (DPE), le diagnostic amiante, le diagnostic plomb et le diagnostic gaz. Ces diagnostics sont obligatoires pour tous les biens immobiliers et doivent être effectués par des professionnels certifiés.
Ces diagnostics techniques permettent d'identifier les risques potentiels liés à la présence d'amiante, de plomb, de gaz ou à la performance énergétique du bien. En fonction des résultats des diagnostics, les propriétaires sont tenus de réaliser des travaux de mise en conformité pour répondre aux normes de sécurité en vigueur. Ces travaux peuvent être importants et coûteux, et doivent être effectués par des professionnels qualifiés.
- En 2023, le coût moyen d'un DPE en France est de 150 euros, tandis qu'un diagnostic amiante peut coûter entre 100 et 300 euros, en fonction de la taille du bien et de la complexité des travaux.
- Le non-respect de ces obligations expose les propriétaires à des sanctions, notamment des amendes pouvant atteindre 45 000 euros et des poursuites judiciaires.
- Le décret a également introduit l'obligation pour les propriétaires de souscrire une assurance responsabilité civile pour couvrir les dommages causés à leurs locataires.
Gestion et location des biens immobiliers
Le décret n°87-712 a également modifié les règles relatives à la gestion et à la location des biens immobiliers. Il a introduit de nouvelles conditions d'accès au logement, notamment en matière de discrimination, et a renforcé les droits des locataires en matière de réparations et de loyers.
Le décret impose aux propriétaires de fournir aux locataires un état des lieux d'entrée et de sortie, documentant l'état du logement au moment de la signature du bail. Ce document, indispensable pour éviter les litiges ultérieurs, doit être établi avec soin et être signé par les deux parties. Il doit mentionner l'état de chaque pièce, des équipements, des installations et des éventuelles dégradations.
- Le décret a également fixé des règles spécifiques pour les loyers, limitant la hausse annuelle et précisant les conditions de révision. La hausse du loyer est limitée à l'indice de référence des loyers (IRL) qui est publié tous les trimestres par l'INSEE. En 2023, l'IRL a augmenté de 1,2 % sur l'année.
- Le décret a simplifié certaines démarches administratives pour les propriétaires, notamment en matière de déclaration de location. Les propriétaires sont désormais tenus de déclarer leur location auprès du service des impôts dans un délai de deux mois à compter de la signature du bail.
Avantages pour les propriétaires
Le décret n°87-712 n'a pas que des inconvénients pour les propriétaires. Il offre également des avantages, notamment en matière de protection contre les loyers impayés et de valorisation des biens immobiliers.
- Le décret a renforcé les procédures de recouvrement des loyers impayés, permettant aux propriétaires de se faire rembourser plus facilement. Il a introduit la possibilité de saisir le tribunal d'instance pour obtenir une ordonnance de paiement rapide. En 2022, plus de 40 000 ordonnances de paiement ont été prononcées par les tribunaux d'instance pour des loyers impayés.
- En exigeant des travaux de mise en conformité, le décret contribue à améliorer la sécurité et la salubrité des bâtiments, ce qui valorise les biens immobiliers. Un bien immobilier en bon état et conforme aux normes de sécurité se vendra plus facilement et à un prix plus élevé.
- Enfin, le décret a contribué à la simplification des démarches administratives pour les propriétaires, ce qui leur fait gagner du temps et de l'énergie. Les démarches administratives simplifiées permettent aux propriétaires de se concentrer sur d'autres aspects de la gestion de leur bien.
Le décret n°87-712 aujourd'hui : application, évolution et perspectives
Application et évolution du décret
Le décret n°87-712 est appliqué depuis plus de 35 ans. Malgré sa complexité, il a été progressivement adapté à l'évolution du marché immobilier. Des modifications et compléments ont été apportés pour tenir compte de nouvelles problématiques, comme l'augmentation des prix de l'énergie ou le développement des nouvelles technologies.
Malgré ces efforts, des difficultés subsistent dans l'application du décret. Certaines obligations restent difficiles à mettre en oeuvre pour les propriétaires, notamment en matière de travaux de mise en conformité. Des initiatives sont en cours pour simplifier les procédures et apporter un soutien aux propriétaires face à ces défis. Par exemple, des aides financières sont disponibles pour les propriétaires qui souhaitent réaliser des travaux d'amélioration énergétique de leurs biens.
Le décret n°87-712 dans le contexte actuel
Le décret n°87-712 reste un texte essentiel pour le marché immobilier français. Il joue un rôle important dans la lutte contre l'habitat insalubre, la promotion du logement social et la protection des locataires.
L'avenir du décret n°87-712 sera certainement marqué par les défis liés à la transition énergétique, à la digitalisation du marché immobilier et à l'évolution des besoins des locataires. De nouvelles modifications pourraient être apportées au décret pour s'adapter à ces nouveaux enjeux. Par exemple, le décret pourrait être modifié pour prendre en compte le développement des plateformes de location entre particuliers et les nouvelles technologies de gestion immobilière.
