La charge des obligations d'entretien, de réparation et d’assurance d'un local commercial est loin d'être financièrement neutre. Bien que cela soit requis par la loi, les parties peuvent en convenir autrement aux termes du contrat de location. Mais en réalité, quelles sont les obligations du bailleur d'un local commercial ?
L'obligation de délivrance
Cette obligation comprend la remise des biens loués et de leurs accessoires au preneur. Elle se concrétise par la remise des clés à la date d'effet du bail. Le défaut de paiement du premier loyer ne dispense pas le bailleur de son obligation de livraison. Sauf indication contraire, cette tâche signifie que la maison est en bon état et que les infrastructures sont en bon état de fonctionnement et disponibles à des fins de location. La délivrance impose aussi au bailleur de livrer au locataire un local correspondant à sa destination contractuelle. Le bailleur doit s'assurer que le preneur est en mesure d'exercer les activités dans les lieux conformément à la destination du bail. Ainsi, lorsque les locaux ne peuvent être utilisés conformément à leur destination, le bailleur peut résilier le bail pour manquement à ses obligations de livraison.
L'obligation de garantie
Selon l'article 1721 du Code civil, même si le bailleur ne le savait pas au moment du bail, le locataire doit être assuré qu'il n'y a pas de vices dans le bien loué qui en empêchent l'utilisation. Si ces vices cachés causent des pertes au preneur, il doit être dédommagé. Le caractère "caché" du vice est estimé par un juge. Le défaut doit rendre la chose impropre à l'usage auquel le locataire la destine. À l'inverse d’une vente immobilière, le bailleur peut inclure une clause dans le contrat renonçant à cette garantie. Si l'objet loué ne peut être utilisé en raison de défauts, le locataire peut demander la résiliation du contrat et le paiement de dommages et intérêts. L'expulsion est la perte forcée du droit d'un locataire d'utiliser ou de louer ses locaux. Ces pertes sont causées par des problèmes factuels ou juridiques. Ainsi, la garantie d'éviction implique l’assurance du comportement personnel du bailleur, et du comportement du tiers.
L’obligation du bailleur d’entretenir le local
Cela implique qu'il doit réaliser tous les travaux et réparations indispensables pour maintenir le logement dans l'usage auquel il est destiné. Plus précisément, cela comprend le remplacement des papiers peints, des tapis, de la peinture, des parquets, des plafonds et des revêtements de sol qui s'usent lors d'une utilisation normale. Les peintures et les tissus d'ameublement de qualité moyenne sont généralement considérés comme amortis au bout de neuf ans, les locataires peuvent donc demander à leurs bailleurs de payer les remplacements. Le bailleur sera également responsable du nettoyage des fosses septiques et des puits.
